2021年10月，陆先生在上海静安区一条商业街上承租了一家商铺，经营奶茶店。但是，2022年3月上海疫情封控政策下，奶茶店被迫关门停业两个月之久。因为停业原因，陆先生经济来源被断，财力紧张，无力支付租金。陆先生一开始想和出租人协商，看看能不能申请减免房租，但是出租人以该店面不是国有房屋，不属于国家减免租金的义务主体，于是拒绝向陆先生减免租金。结果陆先生实在无力支付租金，就一直拖着未缴纳。出租人多次催缴无果后，直接向陆先生发动了书面的解除租赁合同通知书和违约责任的主张。陆先生收到后，并不想解除租赁合同，于是在提出异议后，向法院起诉主张租赁合同解除无效，要求出租人继续履行租赁合同，并主张减免疫情封控期间两个月的租金。
根据《民法典》第五百三十三条规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”第五百九十条规定，“当事人一方因不可抗力不能履履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”
《最高人民法院关于依法妥善审理案涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”
本案中，出租人的房屋非国有房屋的商铺，非政策性减免租金的适用对象，但防疫封控措施给陆先生经营的奶茶店带来损失，属于不可抗力，如果继续要求陆先生履行支付租金义务明显对其不公平，因此陆先生提出减免租金的请求，具有法律依据。法院应根据公平原则，并结合疫情防控措施对承租人陆先生的影响程度，酌定减免承租人的租金。
承租人因为疫情封控，商铺营业收入明显减少，出租人仅因承租人未按期缴纳租金而直接要求解除租赁合同，明显违背了合同本意，不符合相关法律规定。米乐M6 M6米乐米乐M6 M6米乐